구갈동 한성2차아파트 재건축 임장 방문 분석 기흥역세권 초품아 정비구역 지정

구갈동 한성2차아파트 재건축 임장 방문 분석 기흥역세권 초품아 정비구역 지정

오늘은 정비구역이 지정된 구갈동 한성2차아파트에 방문하였다. 이 아파트 근처를 지나갈 때가 많은데 오늘은 마음먹고 한번 둘러보았다. 올해 1월에 정비구역으로 지정되었기 때문에 완전 초반의 재건축 단지이다.
 
내 친구의 지인이 이곳에 재건축을 노리고 이른바 몸테크를 들어갔다고 들은 적이 있는데 이번 기회에 어떤 아파트인지 알고 싶었다.
 
이 아파트에 진입하는 방법은 여러 경로가 있지만 아래와 같이 구갈초등학교를 가는 길에서 오른쪽으로 빠져서 들어가는 방법이 있다.

아래의 사진과 같이 오토바이가 보이는 쪽으로 들어서면 좌우로 구갈 한성2차 아파트가 늘어서 있다. 30년이 넘는 연차이기 때문에 외관은 오래된 아파트인 것이 느껴질 정도로 노후가 되어 보였다.

또 다른 진입로는 아래와 같이 버스정류장에서 샛길로 올라가다가 옆문으로 빠지는 방법이다. 이 길을 이용하는 입주민이 많을 것 같았다. 왜냐하면 버스정류장에서 가는 최단 진입로이기도 하고 좌우에 나무가 늘어서 있어서 기분이 좋고 CCTV도 있어서 안전해 보였기 때문이다. 이 길은 더 위에 있는 아파트들의 주민들도 자주 이용하는 길로 알고 있다.
 
이 거리에는 한성2차 아파트의 재건축을 응원하는 현수막이 군데군데 걸려 있었다. 기흥역 초역세권에 있는 아파트의 재건축 사업이기 때문에 건설사들의 관심이 많아 보였다.

샛길로 들어서면 주차장이 있다. 이 아파트는 지하주차장은 없고 지상 주차장만 있고 동 간 거리가 짧은 편이라서 주차난이 좀 있어 보였다. 한낮이라 주차 공간이 비어 있는 곳이 있지만 저녁에는 비어 있는 곳이 거의 없을 것이다. 역세권 아파트의 숙명이다.

단지 안에는 이삿짐센터 탑차도 보이고 분주해 보였다. 이 정도 아파트 내부 크기는 아기가 없는 신혼부부에 적합해 보였다. 동 간 거리가 짧아서 마주 보는 건물 안에서 사람들의 얼굴이 잘 보일 것 같았다.

계단에는 소화기가 비치되어 있었으며 노후도가 진행된 모습을 보였다. 군데군데 페인트 칠이 필요해 보이는 곳이 보였다. 내가 예전에 안성시에 살 때 연립주택에 살았었는데 그때의 집을 생각나게 하는 아파트였다.

이런 계단구조의 집은 옆의 벽면을 대고 있는 방에서는 사람들이 올라가고 내려가는 발소리가 잘 들리는 편이다. 이 계단을 지나갈 때에는 최대한 발소리를 내지 않고 조용히 다니는 에티켓이 필요해 보였다.

나가는 길에 주차 공간을 다시 보았는데 입구 쪽이라서 그런지 비어있는 곳을 찾아보기가 힘들었다. 

재건축에는 역시 용적률과 대지지분이 핵심이다. 재건축의 성패를 가를 중요한 요소인 용적률은 준수한 수준으로 남아 있는 것 같았다. 그러나 대지지분에서 조금 아쉬움이 있었다. 현재 15평 정도가 대지지분인데 10평이 넘는 것으로 본인 집을 짓는 데 사용하고 나머지 지분으로 일반분양을 해야 할 텐데 쉽지 않아 보였다.
 
재건축 총사업비가 최소한 5000억은 넘게 들 텐데 200세대 일반분양한다고 하고 10억으로 분양한다고 하면 2000억이고 나머지는 조합원이 나눠 부담해야 할 텐데 그렇게 되면 잡음이 생길 것 같았다.
 
물론 내가 예측한 일반분양보다 더 많은 일반분양을 하고 집값이 올라서 일반 분양가가 10억이 넘게 된다면 사업성이 더 좋아질 것이다.
 
앞으로 구갈 한성2차아파트가 어떻게 재건축 진행이 될지 궁금하고 종종 진행상황을 확인해 보려고 한다.